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顺德区物业承接查验操作指南
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为进一步规范顺德区物业服务活动中物业承接查验的行为，根据国家《物业管理条例》、《物业承接查验办法》和《广东省物业管理条例》等法律法规的相关规定，并结合我区实际，特制定《顺德区物业承接查验操作指南》（以下简称《指南》）。
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本《指南》对顺德区内新、旧物业项目的物业承接查验具有指导作用，适用于住宅类型物业的承接查验，非住宅类型物业的承接查验则参照本《指南》执行。承接查验相关的单位或个人应当根据本《指南》的规定，建立健全各项承接查验的规章制度并遵照执行。
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第一条 承接查验的原则
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物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
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第二条 承接查验的条件
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（一） 物业服务发包单位（指开发建设单位、业主委员会）与物业服务企业签订了新的《物业服务合同》，且《物业服务合同》应当包含物业承接查验的内容。
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（二）物业项目已取得政府相关部门验收合格的法律文书或者已具备交付使用条件的。
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（三）公共水电表、电梯、消防及其他共用设备设施等保养合同已变更为新的物业服务企业或业主委员会。
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（四）法律、法规规定的其他条件。
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第三条 承接查验的要求
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（一）物业服务发包单位应当在物业交付使用15日前或物业服务企业正式进驻物业项目15日前，与所选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
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（二）现场查验20日前，物业服务发包单位应当向物业服务企业移交各类竣工验收资料、共用设施设备清单及其相关技术资料、以及承接查验所必需的其他资料。
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（三）物业服务发包单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
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（四）物业服务企业应当自物业交接后30日内，持物业服务合同、承接查验协议、移交资料清单、查验记录、交接记录及其他承接查验有关的文件送居（村）民委员会备份。
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（五）物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。当物业服务合同有效期满且双方确定不再续约的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止或双方确定不再续约之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
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第四条 承接查验的程序
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（一）确定物业承接查验方案；
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（二）移交有关图纸资料；
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（三）查验共用部位、共用设施设备；
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（四）解决查验发现的问题；
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（五）确认现场查验结果；
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（六）签订物业承接查验协议；
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（七）办理物业交接手续。
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（八）备案。
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第五条 承担查验的基本内容
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（一）建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等共用部位。
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（二）电梯、水泵、水箱、避雷设施、泳池设备、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖、供冷及空调设备等共用设备。
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（三）道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等共用设施。
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（四）共用部分、共用设备设施的验收资料、数量清单及相关技术资料、以及承接查验要求的其他纸质资料等。
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第六条 承接查验的方法
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（一）现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
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(二)现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由物业服务发包单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
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（三）现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知物业服务发包单位，物业服务发包单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
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（四） 物业服务发包单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
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（五） 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
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（六） 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由物业服务发包单位和物业服务企业共同签章确认。
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（七）分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。物业服务发包单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
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第七条 承接查验的法律责任
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（一）物业交接后，物业服务发包单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主或使用人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
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（二）物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，物业服务发包单位应当负责修复或组织全体业主表决修复；给业主或使用人造成经济损失的，物业服务发包单位应当依法承担赔偿责任。
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（三） 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
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（四） 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
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（五） 物业服务发包单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，未按本《指南》履行承接查验义务的，利害关系人可向所在地镇街国土城建和水利局（大良农社局）举报，由主管部门依法查处。
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（六） 物业服务发包单位不移交有关承接查验资料的，利害关系人可向所在地镇街国土城建和水利局（大良农社局）举报，由主管部门依法查处。
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第八条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地居委会/街道办/顺德区物业管理协会/顺德区国土城建和水利局调解。
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第九条 业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，应按本《指南》 执行。
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第十条 本《指南》由顺德区物业管理协会负责解释。
第十一条 本《指南》自2017年3月1日起施行。